11 nr. 2 Maart 2026 “Bouwers willen vooral voorspelbaarheid bij verduurzaming van huurwoningen” De verduurzaming van de Nederlandse huurwoningvoorraad is een van de grootste renovatieopgaven van dit moment én de komende jaren. Woningcorporaties moeten hun bezit richting 2050 gasloos maken, terwijl tegelijkertijd betaalbaarheid, regelgeving en uitvoeringscapaciteit onder druk staan. In die context is de samenwerking tussen branchevereniging Aedes en uitvoeringsprogramma Verbouwstromen ontstaan. De ambitie is even groot als taai: corporaties helpen om renovatie en verduurzaming programmatisch op te schalen. “Het is vooral de voorspelbaarheid in continuïteit waar bouwers behoefte aan hebben; volume is niet eens de belangrijkste voorwaarde.” Auteur: Harmen Weijer. Foto’s: Verbouwstromen Samenwerking Aedes en Verbouwstromen moet verduurzaming corporatiewoningen versnellen Verbouwstromen gaat corporaties helpen om hun uitvraag beter te organiseren en helpen tegelijkertijd bouwbedrijven om in een stabiele en vooral voorspelbare bouwstroom te werken. Foto: Sean Vos. Thema Onderhoud & Schilderwerk Verbouwstromen is een uitvoeringsprogramma dat met overheidsgeld is opgezet om de verduurzaming van woningen op grotere schaal te versnellen. Het programma richt zich zowel op koopwoningen als op huurwoningen van corporaties en professionele beleggers. De huursector kan een flinke duw in de rug kan hebben. En daarom is de samenwerking met Aedes zo vurig gewenst, vertelt Rick van den Bos, directielid van Verbouwstromen en verantwoordelijk voor het huursegment. “Het is eigenlijk heel simpel: we hebben een enorme opgave, maar de manier waarop die door woningcorporaties wordt georganiseerd, is nog te vaak projectmatig. Terwijl we juist programmatisch moeten gaan werken om schaalvoordelen te behalen.” Verbouwstromen gaat corporaties en gemeenten helpen bij het opzetten van programmatische renovaties en bij het organiseren van aanbestedingen. De organisatie fungeert daarbij als een soort verbindende schakel tussen opdrachtgevers en bouwbedrijven. “Wij helpen corporaties om hun uitvraag beter te organiseren en helpen tegelijkertijd bouwbedrijven om in een stabiele en vooral voorspelbare bouwstroom te werken.” Opschalen ingewikkeld Een belangrijk probleem is de lange besluitvorming binnen woningcorporaties. “Van besluit om een project te doen tot het moment dat een bouwer echt kan starten, zit bij corporaties gemiddeld ongeveer 18 maanden”, zegt Van den Bos. “Bij institutionele beleggers is dat vaak maar 9 maanden.” Die lange voorbereiding maakt corporatieprojecten kwetsbaar voor allerlei externe factoren. Denk aan wijzigingen in regelgeving, flora- en faunawetgeving, gemeentelijke procedures of politiek beleid. Als een project daardoor vertraging oploopt of zelfs wordt ingetrokken, heeft dat directe gevolgen voor bouwbedrijven. “Het verdienmodel van een bouwer draait uiteindelijk om een optimale productieplanning”, legt Van den Bos uit. “Ze moeten hun mensen, onderaannemers en leveranciers in een continue stroom in kunnen zetten. Als projecten uitvallen of vertragen, valt die planning uit elkaar.” Het gevolg is dat schaalvoordelen, die juist nodig zijn om renovaties betaalbaar te houden, uiteindelijk nauwelijks worden gerealiseerd. Volume Een veelgehoorde gedachte in de sector is dat grote aantallen woningen automatisch leiden tot lagere prijzen. Maar volgens Verbouwstromen is dat een misverstand. “Corporaties denken vaak: als we duizend woningen tegelijk in de markt zetten, dan gaan de prijzen vanzelf omlaag”, zegt Van den Bos. “Maar zo werkt het niet.” Voorspelbare continuïteit Wat volgens hem wél werkt, is voorspelbare continuïteit. Bouwbedrijven hebben meer aan een stabiele stroom projecten dan aan grote maar onzekere volumes. “Je kunt beter een kleiner volume hebben dat extreem voorspelbaar en continu op de markt komt, dan een groot pakket projecten dat voortdurend verschuift of wordt ingetrokken.” Juist op dat punt wil Verbouwstromen corporaties ondersteunen, aldus Van den Bos, die als voormalige commercieel directeur van BAM goed weet waarover hij praat. Vier voorwaarden Om programmatisch te kunnen renoveren, moeten corporaties volgens Van den Bos eerst hun eigen organisatie op orde hebben. Hij noemt vier basisvoorwaarden. “De eerste is betrouwbare vastgoeddata. Veel corporaties werken met databases die niet volledig aansluiten bij de werkelijkheid. Het gebeurt nog regelmatig dat een bouwer een wijk inspecteert en ontdekt dat bijvoorbeeld het glas al is vervangen terwijl dat volgens de database nog aangepakt moet worden”, zegt hij. Daarnaast is een technische programmatische planning nodig richting 2050, zodat duidelijk is welke woningen wanneer aan de beurt zijn. Ook financieel moet die planning worden onderbouwd. De vierde voorwaarde ligt volgens Van den Bos in de interne besluitvorming. “Corporaties moeten hun eigen besluitvormingsprocessen flink inkorten. Als je 18 maanden kwetsbaar bent voor veranderingen in de omgeving, gaat je voorspelbaarheid omlaag.” Samenwerking met Aedes Tegen die achtergrond is de samenwerking met Aedes tot stand gekomen. De samenwerking moet corporaties helpen om sneller consortia te vormen en renovatiestromen te organiseren. Daarbij wordt gewerkt met zogenaamde ‘treintjes’: samenwerkingsvormen waarin corporaties en bouwbedrijven langdurig samenwerken aan een reeks projecten. Hoewel de ambitie groot is, verwacht Van den Bos geen explosieve groei van samenwerkingen. De praktijk blijkt namelijk nogal weerbarstig en taai. “Als we dit jaar drie nieuwe consortia kunnen starten, met zes tot negen corporaties, dan vind ik dat al een hele mooie stap”, zegt hij. Volgens hem ligt de optimale schaal vaak bij twee of drie corporaties die hun bezit gezamenlijk in de markt zetten. Grotere samenwerkingen blijken organisatorisch veel ingewikkelder. “Samenwerken betekent in feite dat je operationeel gedeeltelijk fuseert”, zegt hij. “Dat heeft impact op processen, mensen en besluitvorming. Dat kost tijd.” Verandering onvermijdelijk Van den Bos benadrukt dat hij begrip heeft voor de complexiteit van corporaties. Ze opereren in een politieke en maatschappelijke context die sterk verschilt van die van commerciële partijen. Toch is verandering volgens hem onvermijdelijk. “De druk op de sector wordt steeds groter”, zegt hij. “Corporaties moeten verduurzamen, maar hebben tegelijkertijd een tekort aan capaciteit in onder andere de aanbesteding. Daarom moeten we af van het projectdenken en naar programmatisch (samen)werken. Dat zorgt voor de gewenste voorspelbaarheid.” Verbouwstromen fungeert als een soort verbindende schakel tussen opdrachtgevers en bouwbedrijven.
RkJQdWJsaXNoZXIy NTI5MDA=