11 nr. 3 Juni 2022 Thema Dak- en gevelrenovatie Optoppen als redding voor de woningnood Een van de grootste maatschappelijke problemen die Nederland nu kent, is het gebrek aan voldoende woningen. Dat komt voor een groot deel omdat Nederland steeds dichter bebouwd wordt. Kortom: de ruimte voor nieuwe grondgebonden én hoogbouwwoningen wordt steeds schaarser. Een grote kans om dat probleem te tackelen is optoppen, zeker voor de vele jaren 50 en 60 portiekflats. Auteur: Harmen Weijer Een vorm van verticaal verdichten van steden is het optoppen: het toevoegen van wooneenheden boven op bestaande huizen of gebouwen. Er bestaan verschillende initiatieven om bijvoorbeeld braakliggende daken te gebruiken. Landelijk gezien steunen ruim zestig organisaties het Nationaal Dakenplan, kent Rotterdam elke juni de Rotterdamse Dakendagen en experimenteert Stichting Dakdorpen met het gebruiken van lege daken, waaronder wonen op het dak. Toch is het geen gemeengoed en zijn er een aantal belemmeringen te overwinnen. Technisch mogelijk In de studie ‘Licht Verdicht’ hebben ontwerpers gekeken naar lichtgewicht dakopbouwen, variërend van een enkele woning op een huis met een plat dak, tot hele woongebouwen bovenop bestaande panden. In de studie heet dat ‘het stedelijk laadvermogen groter maken’. Terwijl de architectonische identiteit overeind blijft. In deze studie worden enkele Rotterdamse voorbeelden getoond hoe dat grootschalige optoppen zou kunnen worden uitgevoerd, zoals het uitbouwen van het bekende Weena-gebied. Bouwen in houtskeletbouw of met staal zijn vormen van lichtgewicht bouwen. Dit biedt mogelijkheden bij een matige fundering of draagconstructie. Beide bouwvormen zijn doorgaans goedkoper en kunnen geprefabriceerd worden aangeleverd. Een bouwkraan tilt de onderdelen zo op het dak. Isolatie is hierbij een aandachtspunt, maar daarvoor bestaan ook allerlei technisch voldoende oplossingen. Het is zelfs mogelijk om complete, in de fabriek gemaakte woningen in één keer met een hoogwerker op een dak te plaatsen. Toegang en berging Bij het plaatsen van extra verdiepingen op bijvoorbeeld een portiekflat moet er gezorgd worden voor een toegang tot het dak en, boven de vierde verdieping, ook een lift. Daarnaast moet voor elke extra woning rekening worden gehouden met een extra berging op de begane grond. Deze aanpassingen van het complex kunnen worden gecombineerd met andere vraagstukken, zoals het verduurzaSUM Een van de voorbeelden van optoppen van portiekflats is SUM, oftewel Symbiotic Urban Movement. Het is de inzending van TU Delft-studenten, die meedoen aan de internationale studentencompetitie Solar Decathlon Europe. Dit jaar vindt deze van 10 tot 26 juni plaats in Wuppertal. Het gaat om een oplossing voor 3 laags portiekflats. Renovatie geldt voor de bestaande 3 lagen, daarboven op komen 2 of 3 extra lagen. Meer woningen op dezelfde plaats. En meer ruimte door de oude portieken bij appartementen te trekken en een nieuw trappenhuis naast de flat. Meer info: www.delftsolardecathlon.com men van de woningen. Door aandacht te hebben voor het gehele complex kan er meerwaarde worden gegenereerd. Deze meerwaarde is ook van belang, zoals we hierna zien, voor de (maatschappelijke) business case. Financieel rendabel? Optoppen wordt in de SEV-studies naar herontwikkeling van bestaande woningen als één van de kansrijke mogelijkheden genoemd. Deze studies dateren al van ruim twintig jaar gelden, en toen was optoppen niet rendabel. Tegenwoordig kan deze business case heel anders uitvallen. Dat is onder andere het gevolg van de veel hogere huizenprijzen en het gebrek aan nieuwbouwlocaties. Maar ook de voorkeur om binnenstedelijk woningen te bouwen, de wens tot circulariteit, verbeterde technieken en de uitbreidende mogelijkheid om kanten-klare prefabwoningen te realiseren. Het is ook dat Platform 31 in een publicatie van vorig jaar pleit voor het opnieuw berekenen van de kosten en baten van optoppen. Het onderzoek citeert daarin ook het ‘Optopmanifest’ van Bob Vastenhoud. Hij deed dat in 2020 als adviseur Wonen van de gemeente Delft. Onlang is Vastenhoud benoemd tot wethouder in Leiderdorp, met wonen in zijn portefeuille. Volgens hem is optoppen de belangrijke schakel voor portiekflats waarvan de business case voor groot onderhoud en verduurzaming moeilijk is rond te krijgen. Corporaties zien sloop–nieuwbouw vaak als enige mogelijkheid voor deze flats, maar willen dit niet, omdat ze geen woningen met een vergelijkbare huurprijs kunnen terugbouwen. Optoppen biedt de kans om (ook duurdere) woningen toe te voegen aan de voorraad en daarmee het groot onderhoud en verduurzaming financieel mogelijk te maken. Bijeenkomend voordeel is dat de voorraaddifferentiatie ook een positieve bijdrage kan leveren aan de sociale opgave in dergelijke wijken en buurten. Met dank aan: Platform 31 Portiekflats in Nederland kunnen met een optopping snel uitbreiden en voor een verlichting van de woningnood zorgen. Bouwen in houtskeletbouw of met staal, zoals hier in Utrecht, zijn vormen van lichtgewicht bouwen. Foto: Ripstaal SteelFraming
RkJQdWJsaXNoZXIy NTI5MDA=