12 nr. 1 januari 2025 Interview “Ik ben een rasoptimist, maar ik twijfel enorm of we de komende jaren voldoende woningen gaan realiseren” In een land met veel corporatiewoningen én veel koopwoningen kunnen we spreken van een brede woningmarkt. Als het inwonertal bovendien om verschillende redenen met vele miljoenen mensen is gestegen, en Nederland qua woonoppervlak niet groter is geworden, dan kun je gerust spreken van een uitdaging op het woongebied. Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft, hakt al decennia met dat bijltje. Hij geeft gevraagd en ongevraagd adviezen om de woningmarkt gezond te houden. Hij noemt zichzelf rasoptimist, en dat is gezien de historie én de toekomst van de woningmarkt een eigenschap die hard nodig is om oplossingen te bieden voor de vele problemen op woongebied. Auteur: Harmen Weijer. Foto: Christiaan Krop Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft: U bent al sinds 2001 hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft, en u kunt als geen ander terug kijken of de afgelopen twee decennia. Op het risico af dat u een half uur aan het woord bent, maar waar is het de afgelopen jaren in Nederland fout gegaan qua wonen? “Er zijn de afgelopen decennia twee belangrijke trends geweest. Allereerst hebben we in Nederland de woonproblematiek niet goed ingeschat. Het is nog maar een jaar of tien geleden dat er vrij breed in de samenleving werd gezegd: ‘Nederland is af, we hoeven niet meer bij te bouwen’. Dan gaat het dus niet alleen om minister Blok, die destijds minister van Wonen was. Hij kreeg veel kritiek, omdat hij zei dat de volkshuisvesting af was en er geen taak meer was voor de regering op het gebied van woningbouw. Het waren ook de adviesorganen, zoals Rijksbouwmeesters en PBL, die duidelijk zeiden: ‘we moeten stoppen met bouwen, we moeten ons voorbereiden op krimp’. Ik wil niet zeggen dat ze destijds volledig ongelijk hadden, maar ze zijn toen wel erg doorgeschoten in hun advisering. Natuurlijk was de opgave wel minder dan nu; we wisten toen ook niet dat de vraag zo zou toenemen. Maar toen kon je ook al vermoeden dat deze inschatting niet helemaal correct was.” De tweede reden is dat de woningbouwproductie de afgelopen jaren sterk is afgenomen. Dit werd mede veroorzaakt door de diverse crises, die we de afgelopen jaren hebben doorgemaakt. Denk aan de economische crisis van 2008 tot 2014, waardoor er nauwelijks geen nieuwe bouwplannen zijn ontwikkeld. Maar we weten ook: bouwen in Nederland kost gemiddeld wel 10 jaar, dus dan is het geen wonder dat we nu tegen problemen aanlopen.” Heeft naast de groei van de bevolking en de daling van de woningbouwproductie het beleid nog veel invloed gehad op de ontstane situatie? “Het woonbeleid wordt ook wel gekenschetst als ‘de wankele pilaar onder de welvaartstaat’. Het blijft in ieder land zoeken naar de juiste balans: het is nooit alleen de overheid of de markt die zorgen voor meer woningen. Als dat zo was, was het natuurlijk een stuk eenvoudiger. De hele woningmarkt is een lastig functionerende markt, die niet kan zonder goede marktregulering. En we hebben het te veel overgelaten aan de markt.” Waren deze fouten te voorkomen? “Deels. Wat je als overheid had kunnen doen, is anti-cyclisch sturen. Als de markt oververhit raakt, moet je geen olie op het vuur gooien. Maar uiteindelijk hebben we in Nederland in de economische crisis precies het tegenovergestelde gedaan: in plaats van stimuleren zijn we gaan afremmen. Door bijvoorbeeld woningcorporaties die vermaledijde verhuurderheffing op te leggen, en in de koopsector zijn de financieringsnormen aangescherpt. Daarvoor heb ik in het verleden ook wel gepleit, maar niet door dit uit te voeren op dat moment. Het gevolg was dat we in een enorme vastgoedcrisis terechtkwamen, waarbij de prijzen met ruim 20 procent zijn gedaald. Dat zorgde voor een enorme vraaguitval; de bouwproductie ging compleet onderuit. Ter vergelijking: in België hadden ze een vergelijkbare woningmarkt, maar daar deden ze – om verschillende redenen – helemaal niets en stegen de prijzen nog met 16 procent in 2014. Uiteindelijk is het weer helemaal omgedraaid, doordat de kapitaalrente en daarmee de hypotheekrente daalde. Maar onze waarschuwingen voor anti-cyclisch beleid zijn eerst wel in de wind geslagen. Ten tweede is het belangrijk meer vanuit lange termijn-denken te sturen en te zorgen voor continuïteit in het beleid. Dus niet zoals de afgelopen decennia is gebeurd iedere 5 jaar radicale veranderingen doorvoeren. Het goed afstemmen van vraag en aanbod is namelijk een lang proces.” Waar doelt u hier precies op? “In 2015 gaf toenmalige minister Blok aan dat de woningbouw aan de markt kon worden overgelaten. Het ministerie kon zelfs worden opgeheven. Woningcorporaties werden de duimschroeven aangedraaid, want die waren niet meer nodig. Zo’n 7 jaar later kregen we een minister (Hugo de Jonge, red.) die alles weer omdraaide; die de private investeerders weer het bos injaagt. En natuurlijk: economisch zit het ook tegen, met hogere rentes en gestegen bouwkosten. Alle plagen komen op de particuliere sector af. Met als klap op de vuurpijl ook nog de invoering van de Wet betaalbare huur, terwijl de corporaties worden geacht 30.000 extra woningen te bouwen. Dat is een veel te snelle omslag van beleid. En toegegeven: Nederland is niet uniek, want ook omringende landen hebben last van gestegen rentes en bouwkosten, maar het Nederlandse beleid heeft ook niet geholpen dit te verzachten.”
RkJQdWJsaXNoZXIy NTI5MDA=