25 nr. 2 Maart 2024 Nederland kent al jaren een tekort aan woningen, hoe komt dat volgens u? “Een van de belangrijkste oorzaken is het ruimtelijke beleid, dat er op is gericht om liefst alles binnen het bestaand stedelijk gebied te organiseren. En dat betekent dat we steeds meer woningen willen realiseren binnen dezelfde oppervlakte; verdichten dus. Dat kon aanvankelijk nog wel vrij goed plaatsvinden binnen steden en ook nog met overzichtelijke kosten. Maar naarmate dit beleid steeds langer is doorgevoerd, komen we uit bij steeds moeilijkere locaties, met steeds langere doorlooptijden en hogere kosten. Denk daarbij aan transformaties van bijvoorbeeld fabrieken en bedrijventerreinen. Daar komen veel kosten bij, zoals het verplaatsen van bedrijvigheid, infrastructuur aanpassen, bodemsanering als er een bepaalde industrie is geweest. Daardoor loopt dit heel moeilijk. Wat mij ook is opgevallen dat we al ruim voor de oorlog in Oekraine een subsidie voor woningbouw nodig hadden: de Woningbouwimpuls. Dit terwijl de huizenprijzen toen al bijna verdubbeld waren en de rente nog zeer laag was. Je zou zeggen: subsidie is dan helemaal niet nodig, maar dat is helaas wel noodzakelijk omdat deze locaties zorgen voor forse meerkosten die gedragen moeten worden door die subsidie.” Wat is dan volgens u wel de goede oplossing? “Vooropgesteld: als je kunt verdichten en het kost niet te veel geld, dan moet je dat zeker niet laten. Wij vragen daarnaast aandacht voor het bijbouwen van woningen aan de randen van stedelijke gebieden. En dan doel ik niet op hele woonwijken, maar op een kleinschalige manier. Want ik begrijp heel goed dat je niet wil bouwen in natuurgebieden of in unieke landschappen. Dat hoeft namelijk ook helemaal niet. . Wat we hebben bij het EIB onderzocht hebben, is dat als je maar 1 à 2 procent van de bestaande landbouwgronden gaat bebouwen net aan de randen van dorpen en steden, een heel stuk van de landelijke woningopgave wordt behaald. Het gaat per locatie niet om veel woningen, tussen de 20 en 50 woningen, maar er zijn wel heel veel van dit soort locaties. We hebben dat in Noord-Holland onderzocht in 23 gemeenten, en daar kan het woningaanbod op deze manier met 45.000 woningen stijgen. Dat is een kwart van de woningopgave van de provincie Noord-Holland. Ga je dat naar landelijk niveau brengen, dan gaat het om ongeveer 200.000 woningen extra, buiten uiteraard de al bestaande binnenstedelijke aanpak.” Hoe kijken gemeenten in Noord-Holland daarnaar, zien die dat wel zitten? “Veel gemeenten zien dat zeker zitten, en hebben dit ook al eerder geprobeerd. Maar ze stuiten op regelgeving vanuit de provincie. Ook vanuit de Rijksoverheid wordt dit niet gestimuleerd, denk maar aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Die gaat ervan uit dat het beste is om in verstedelijkte gebieden te bouwen en pas als het echt niet meer kan, dan mag je naar het buitengebied. De provincie Noord-Holland heeft nog strengere eisen; ik vergelijk het wel eens met hordenlopen. Er zijn zoveel hordes die men moet nemen om te bouwen, dat het niet van de grond meer komt. Dat zou veranderd moeten worden in de provinciale verordening. Het interessante is wel dat er sinds vorig jaar een nieuwe gedeputeerde in het provinciehuis zit, Jelle Beemsterboer. Hij is van BBB en laat een ander geluid horen dan we de afgelopen jaren hebben gehoord. Hij wil inderdaad ook bouwen aan de randen. En hoewel het hier gaat om landbouwgrond, gaat het maar om een klein percentage, en natuurlijk op basis van vrijwilligheid. Bovendien gaat er bij ‘Straatje erbij’ zoals gezegd geen natuur of uniek landschap verloren.” En dan hebben we het nog niet gehad over de kwalitatieve kant van het verhaal, want hoe typeert u die in Nederland? “Dat is wel een moeilijk vol te houden verhaal als je alleen maar gaat voor binnenstedelijk verdichten. Kijk je naar de verschillende doelgroepen, dan is er veel vraag bij gezinnen naar grondgebonden woningen, dat lukt niet meer binnen bestaande steden. Het is immers woekeren met ruimte en daarom bouwen we de hoogte in. Maar niet iedereen wil een appartement In mijn eigen stad bijvoorbeeld worden binnenstedelijk alleen maar appartementen bijgebouwd. Op mijn vraag tijdens een bijeenkomst of dat aanbod niet te eenzijdig is, zei de gemeente dat dit bedoeld was voor ouderen die doorschuiven naar deze appartementen. Maar dat is een kwetsbare strategie en vooral een argument om maar niet net buiten de stad te kijken naar mogelijkheden.” Hoe ligt die verhouding grondgebonden woningen en appartementen? “Voor heel Nederland geldt: tweederde is eengezinswoningen en éénderde is appartementen. Van de paren zonder kinderen woont 70% in een eengezinswoning, van de paren zonder kinderen is dat zelfs 90%. Als je kijkt wat nu in de planning staat, dan gaat dat in de Randstad richting 60 tot 70 procent appartementen. Het aandeel van appartementen zal in het toekomstig woningaanbod wel kunnen toenemen, maar niet in die mate. Er blijft ook richting 2030 een stevige vraag naar een woning met een tuin.” Wat zijn andere oorzaken van de woningnood op dit moment? “De betaalbaarheid van woningen is wel een probleem voor de bouwende partijen. Ik zei al: in 6 jaar tijd zijn de prijzen van sommige woningen verdubbeld, maar deze marktprijzen mogen voor steeds minder woningen worden gehanteerd. d Want niet alleen moet 33 procent van de woningen sociale huur zijn, daarnaast moet nog eens een derde in een gereguleerd segment vallen waarbij vaak beneden marktprijzen moet worden aangeboden.In sommige gemeenten is het zelfs nog strenger. Daar hanteren ze de 40-40-20 regel: 40% sociaal, 40% overig betaalbaar en 20% vrije markt. Dit betekent dat de marktprijzen slechts op een beperkt deel van de woningen kunnen worden gerealiseerd. De combinatie van complexe locaties met hoge kosten aan de ene kant en beperking van opbrengsten via het betaalbaarheidsbeleid aan de andere kant zet de projectontwikkeling sterk onder druk. En hier bovenop komen dan recent nog de sterke bouwkosten- en rentestijgingen.” Zou het transformeren van bestaande gebouwen tot woningen de woningnood kunnen oplossen? “Het aantal echt geschikte objecten die in aanmerking komen voor transformaties tot woningen, is niet zo groot. De woningvoorraad is vele malen groter dan de kantorenvoorraad; dat is respectievelijk 1,2 miljard m2 en 80 miljoen m2. Die verhouding geeft wel aan dat de potentie niet heel groot is. Bovendien is de leegstand in kantoren teruggelopen, mede door al uitgevoerde transformaties. Het levert wel een zekere bijdrage, maar de 15.000 woningen per jaar die minister Hugo de Jonge graag zou willen, halen we naar verwachting niet. Het ligt meer in de orde van 5.000 tot 10.000 per jaar. En ik verwacht niet dat dat heel erg gaat veranderen in de komende jaren, omdat veel geschikte panden al zijn benut en de resterende ruimte lang niet altijd geschikt of populair zijn voor het wonen.” Dan vooruitkijkend: hoe denkt u dat Nederland in 2030 zal wonen? “Laten we vooral goed kijken naar de doelgroepen. Jongeren wil graag in steden in appartementen wonen; gezinnen in grondgebonden eengezinswoningen; en ouderen zullen ook wat meer in appartementen wonen. Deze beweging is echter niet zo sterk als soms wordt gesteld. Veel ouderen zijn gehecht aan hun bestaande woning en omgeving en veel oudere ouderen wonen al in toegankelijke appartementen. En dan terugkomend op de bouwplannen in mijn eigen gemeente, ik zei al, dat zijn uitsluitend appartementen. Als wij het eens zijn dat er ook een stevige vraag is naar een woning met een tuin, waarom bouwen we die dan niet? Dan ben je weer terug bij het paradigma van binnenstedelijk bouwen die dit moeilijk maakt. “Het aantal echt geschikte objecten die in aanmerking komen voor transformaties tot woningen, is niet zo groot.” Derde editie boek Hoe woont Nederland in 2030? Dit interview is eerder geplaatst in de derde editie van het boek Hoe woont Nederland in 2030?. Dit boek heeft de redactie van RenovatieTotaal in opdracht en in samenwerking met vastgoedonderhoudsbedrijf ROZA uit Culemborg gemaakt. Na de eerste twee edities in 2022 en vorig jaar zijn opnieuw 14 inzichten over het huidige en het toekomstige wonen opgeschreven. Het is de bedoeling dat deze reeks tot en met 2030 jaarlijks met een editie komt. Wilt u het boek ook ontvangen, ga dan naar: www.renovatietotaal.nl/roza-3
RkJQdWJsaXNoZXIy NTI5MDA=