RenovatieTotaal 7 - 2020

11 nr. 7 December 2020 Thema Transformatie: Trends Corona-crisis katalysator van duurzame trends in kantoorpanden Terwijl in grote en middelgrote steden woningnood heerst, zorgt de corona-crisis ervoor dat kanto- ren op dit moment minder worden gebruikt. Betekent dat ook dat kantoren beter getransformeerd kunnen worden naar woningen? Of is die transformatieslag voor de kantorensector al achter de rug? En wat zijn de andere trends in kantorenland, zeker op het gebied van bestaande kantoren en renovatie? Jos Hesselink en Willem Stein van Cushman & Wakefield laten hierover hun licht schijnen. Auteur: Harmen Weijer I n het afgelopen bizarre jaar voor de wereld is het werk voor de bouw- en renovatiesector niet heel veel minder geworden. Dat is ook te zien bij internationaal vast- goedadviseur Cushman & Wakefield, vertelt Jos Hesselink, die als Research Lead verantwoordelijk is voor de dagelijkse aansturing van het researchteam. “Sterker nog, we heb- ben het als researchers nog niet zo druk gehad, de vraag vanuit de orga- nisatie naar cijfers over haalbaarheid van locaties voor onze klanten is alleen maar groter geworden. Op weekbasis veranderen die analyses, zoveel is er wel gaande.” Hesselink gaat verder: “We houden cijfers bij over de kantoren-, indu­ striële en logistieke vastgoedmarkten. Dat doen we elk kwartaal en daarin is te zien dat tijdens de lockdown in maart en april er nog steeds flinke vastgoedtransacties plaatsvonden, ook qua renovatie. Bij ons in Amster- dam zijn Uber op de Zuidas en Adyen op het Rokin in grote renovatietrajec- ten gestapt. Gaandeweg het jaar is dat minder geworden. Einde van het der- de kwartaal zaten we 22% onder het opnameniveau van 2019, maar als het gaat om de grote steden is dat wel 40% minder. Dat is niet eens zozeer het gevolg van de corona-crisis, maar van de grote aanbodschaarste op de kantorenmarkt. Tegelijkertijd zien we dat in die grote steden er niet veel leegstand is, sterker nog, de leeg- standspercentages zijn er historisch laag. Dat komt omdat er gewoonweg te weinig capaciteit is op de kanto- renmarkt.” Langer nadenken Dit jaar kenmerkte zich wel door gebouweigenaren die met hun huur- ders om de tafel zijn gaan zitten en nieuwe huurvoorstellen hebben gedaan. “Dat leverde voor de gebrui- ker als voordeel op dat ze langer kun- nen nadenken wat deze corona-crisis gaat doen met het gebruik van hun kantoor. Voor de gebouweigenaar leverde dat alsnog een cashflow op in plaats van huuropzeggingen”, aldus Hesselink. Het is dan ook nog te vroeg om te kunnen zeggen of de corona-crisis voor meer renovatie- en transforma- tieopdrachten gaat zorgen in de kan- torenmarkt. “De meeste transforma- ties hebben de afgelopen jaren al plaatsgevonden, vooral door het afstoten van regionale kantoren door grote kantoororganisaties, zoals ban- ken en verzekeraars.” Waar wel mogelijkheden zijn voor transformatie van bestaand vastgoed naar woningen, zijn Nederlandse bin- nensteden en winkelcentra, vertelt Willem Stein, associate bij Cushman & Wakefield en betrokken bij renova- ties van vastgoed. “We voeren haal- baarheidsonderzoeken uit naar het herontwikkelen van winkelvastgoed naar appartementen en woningen. Het is echter lastig om dat te realise- ren, vanwege de vereisten die worden gesteld aan onder andere daglichttoe- treding. Dit is vaak bij de relatief die- pe panden minder makkelijk te reali- seren. Tevens dient rekening gehou- den te worden met de constructieve uitgangspunten, vooral als het gaat om beukmaten. Mocht dat niet luk- ken, dan zou overwogen kunnen wor- den bij toenemende leegstand dat winkelgebieden worden verkleind en ongeschikte panden worden heront- wikkeld tot nieuw woongebied. Ik vind dat er meer gewoond moet wor- den in binnensteden, juist om de win- kelgebieden aantrekkelijk te houden. Mooi voorbeeld van hoe dat gebeurt, is Houten. Hier wordt rondom win- kelgebied Het Rond de leegstand naar buiten gedrukt en de winkeliers gere- loceerd richting het hart van het win- kelcentrum om vervolgens de oude winkelunits te herontwikkelen naar woningen.” Duurzame en gezonde gebouwen Daarnaast ziet Stein dat de corona- crisis katalysator is van al ingezette trends als duurzaamheid en meer gezondheid in kantoren “Kantoren moeten per 2023 voldoen aan ener- gielabel C, en we zien het als onze taak om dat aan onze klanten mee te geven. We kunnen daarin daadwerke- lijk helpen. Waar we voorheen meer gericht waren op alleen makelen, zijn we nu ook actief in design & build, en voeren we zelf renovatietrajecten uit. De focus ligt nu meer op de beleving, welzijn en gezondheid van gebruikers van kantoren, via bijvoorbeeld het keurmerk WELL. Dan moet je denken aan meer groen in kantoren en meer het gebruik van de trap stimuleren door de liften ‘te verstoppen’.” Hesselink ziet het tot slot positief in hoe we als Nederland en Europa uit deze corona-crisis kunnen komen. “Bij ons werken collega’s die jaren in Hong Kong hebben gewoond en gewerkt. Zij hebben in Hong Kong in 2004 met SARS 1 en in 2009 met MERS al eerder met pandemieën te maken gehad. Men hield een flinke tijd lang afstand van elkaar en uit- eindelijk is alles weer gewoon geworden. Hoewel de digitale infra- structuur anno 2020 werknemers veel beter in staat stelt om langere tijd vanuit huis te werken en dat ook een blijvend effect van de coronacrisis zal zijn, verwacht ik toch dat het kantoor de centrale ontmoetingsplaats blijft voor samenwerking in en met de organi- satie en de uitwisselen van kennis, ideeën en inspiratie.” In winkelgebied Het Rond in Houten wordt de leegstand naar buiten gedrukt en de winkeliers gereloceerd richting het hart van het winkelcentrum om vervol- gens de oude winkelunits te herontwikkelen naar woningen. Het monumentale Tripolis-complex aan de A10 wordt herontwikkeld tot een bruisende stadscampus. Uber vestigt er zijn hoofdkantoor. De herontwikkeling zal in 2022 voltooid zijn. Afbeeldingen: Flow